Byggeprosessen steg for steg: fra tomt til innflytting

Byggeprosessen i seks steg

Byggeprosessen vår har seks steg. De henger sammen, men bare to av dem overlapper i tid, og det er grunnen til at et elementbygg står tett tidligere enn et plassbygd hus.

1. Tomt, reguleringsplan og grunnforhold avklares.
2. Huset tegnes for tomta, og du låser planløsningen.
3. Byggesøknaden sendes gjennom ansvarlig søker.
4. Elementene produseres i fabrikk mens grunnarbeidet pågår.
5. Råbygget monteres og tettes.
6. Innvendig ferdigstillelse, ferdigattest og overtakelse.

Rekkefølgen er ikke en formalitet. Hvert steg låser noe det neste steget bygger på, og den vanligste forsinkelsen vi ser er en tegning som er bestilt før reguleringsplanen er lest.

Tomta først, ikke skissen

Før du forelsker deg i en skisse, les reguleringsplanen for tomta. Den setter utnyttelsesgrad (BYA), maks gesims- og mønehøyde, takform og byggegrenser. Det er planen som bestemmer hvor stort hus du får bygge, ikke katalogen.

Ligger tomta i leire, på fjell eller i bratt terreng, bestill grunnundersøkelse før du tegner. En geoteknisk rapport koster lite sammenlignet med en omprosjektering etter at tegningene er klare. For bratte tomter har vi samlet erfaringene i hus for skrå tomt.

• Utnyttelsesgrad: hvor mange kvadratmeter bebygd areal tomta tåler.
• Høyder: gesims og møne, målt fra planert terreng.
• Byggegrenser mot vei, nabo og vann.
• Avkjørsel, vann og avløp, som ofte er den dyre overraskelsen.

Tegning og byggesøknad

Når rammene er kjent, tegnes huset for tomtas helning, sol og utsikt. Du kan komme med egne skisser eller arkitekttegninger. Hvordan det foregår i praksis står i tegne hus selv eller med arkitekt.

Søknaden sendes av ansvarlig søker, som regel som rammetillatelse først og igangsettingstillatelse etterpå. Etter plan- og bygningsloven § 21-7 har kommunen 12 uker på en ordinær søknad, og 3 uker på enkle tiltak der alle vilkår er oppfylt og naboene ikke har protestert. Søker du dispensasjon, faller tremånedersfristen bort og saken tar lenger tid. Vi leverer dokumentasjonen og følger saken, men fristen er kommunens.

Finansiering, garanti og budsjett

Banken krever normalt at husleverandøren stiller garanti. Etter bustadoppføringslova § 12 skal entreprenøren stille garanti på 5 prosent av vederlaget i byggetiden og 3 prosent i fem år etter overtakelse. Det er en lovfestet sikkerhet, ikke et forhandlingskort.

Byggelånet dekker de lokale kostnadene som grunnarbeid, fundament og tilknytning. Husleveransen faktureres etter framdrift. Prisnivået på arbeid og materialer beveger seg mer enn folk tror, og SSB publiserer byggekostnadsindeksen for boliger månedlig, så sjekk den før du legger et budsjett fra i fjor til grunn.

Produksjon, montering og overtakelse

Mens elementene produseres innendørs, bygger en lokal entreprenør fundamentet. De to løpene overlapper, og det er her du henter inn tid. Elementene kjøres ut og løftes på plass med kran. Råbygget er tett på dager, ikke uker, og i vår leveranse tar montering av råbygget normalt rundt tre uker fra første løft til tett hus.

Etter montering står innvendig arbeid igjen, etter den standarden du har valgt. Nivåene er beskrevet i nøkkelferdig hus. Til slutt kommer uavhengig kontroll der det kreves, ferdigattest fra kommunen og overtakelsesforretning med protokoll. Bor du i Oslo eller Bergen, regn med strammere riggplass og mer nabovarsel enn på en åpen tomt.

Sjekklisten før du starter

Fire avklaringer avgjør om framdriftsplanen holder. Tre av dem ligger hos deg og kommunen, ikke hos husleverandøren, og de kan gjøres før du har valgt hus.

• Reguleringsplan og planbestemmelser for gårds- og bruksnummeret, lest, ikke oppsummert av megler.
• Grunnundersøkelse der det er leire, fjell eller bratt terreng.
• Avklart atkomst og tilknytning til vann, avløp og strøm, med kommunale gebyrer tallfestet.
• Finansieringsbevis og byggelånsramme, inkludert bankens krav til garanti etter bustadoppføringslova § 12.

Tidstyvene er forutsigbare. Dispensasjonssøknad legger uker til saksbehandlingen, naboprotest legger til en runde, og manglende grunnundersøkelse kan tvinge omprosjektering etter at tegningene er låst.

Det som nesten aldri blir forsinket, er produksjonen, fordi den skjer innendørs etter et låst grunnlag. Vil du starte med tomta, bruk sjekk tomta, eller se hvordan prosessen ser ut der du bor under steder.

Tomta som arbeidsplass: det du må avklare før kranen kommer

Framdriftsplanen ryker sjeldent på produksjonen. Den ryker på tomta, og de avklaringene ligger hos deg.

Elementene kommer på bil. Et semitrailervogntog er 18 meter langt og 4 meter høyt, og kommer det ikke inn, må lasset deles eller omlastes. Derfor spør vi tidlig hvilke kjøretøy som faktisk kommer fram til tomta, om det er tidsvinduer eller parkeringsrestriksjoner i gata, og om elementene kan losses rett på monteringspunktet eller må mellomlagres. Trang gate er ikke et problem hvis vi vet om den i god tid; den blir et problem den dagen bilen står der.

Fundamentet er ditt. Det bygges av en lokal entreprenør, og før montering starter skal det foreligge innmåling av fundamentet som bygget og en bekreftelse fra byggeleder på datoen videre arbeid kan starte. Grunnen rundt huset skal være fast og ikke gjørmete den dagen monteringen begynner.

På tomta trengs også strøm innen 25 meter fra huset, toalett, trygg parkering for montasjebilene, kran og stillas, og en avfallscontainer fra dag én. Hvem som stiller med hva avtales punkt for punkt før leveransen, ikke underveis.

To tall er verdt å planlegge etter: montering av husleveransen tar normalt rundt tre uker etter at elementene er levert, og utbedringer og overtakelse tar inntil to uker per hus. Leverer du vinduene selv, må de være på fabrikken fire uker før utsendelse, siden de monteres i elementene der.

Tetthetsmålingen etter EN 13829 bestiller du selv. Den gjøres etter montering, når dampsperre og membraner er koblet sammen og før innvendig arbeid starter. Måler du etter at veggene er lukket, blir en lekkasje dyr å finne.

Oversikt

• Plan- og bygningsloven § 21-7 (saksbehandlingsfrister), Lovdata
• Direktoratet for byggkvalitet: Bygge selv
• Bustadoppføringslova § 12 (garanti), Lovdata
• SSB: Byggjekostnadsindeks for bustader

Spørsmål