Det viktigste
- Reguleringsplanen setter rammene før første strek: BYA, høyder, takform og byggegrenser.
- Søknadspliktige boligprosjekt krever ansvarlig søker og ansvarsrett etter SAK10 kapittel 12.
- Dispensasjon etter pbl. § 19-2 fjerner 12-ukersfristen og forlenger saken.
Å tegne hus starter i reguleringsplanen
Den første tegningen er egentlig et utdrag av kommuneplanen. Dette må du vite før du plasserer en vegg:
- utnyttelsesgrad
- maks gesims- og mønehøyde
- takform
- byggegrenser
- krav til parkering Kommunens kartportal gir deg planen og planbestemmelsene for gårds- og bruksnummeret.
Når rammene er kjent, blir tegning et spørsmål om tomta: helning, solgang, innsyn og atkomst. Et hus som er tegnet for en flat tomt og plassert på en skrå tomt får dyre fundamenter. Det er hele poenget med hus for skrå tomt.
Tegne selv, med arkitekt, eller med oss
Tre veier er vanlige, og de kan kombineres. Mange kunder kommer med en skisse de har tegnet selv, og vi tar den videre til produksjonsgrunnlag.
- Du tegner skissen selv, og vi prosjekterer den som elementhus.
- Du bruker arkitekt til forprosjekt, og vi overtar til detaljprosjektering.
- Du starter fra en av våre planløsninger og endrer den.
Vei 1 er billigst og krever mest av deg i avklaringene. Vei 2 koster mer og gir mer gjennomarbeidet arkitektur, særlig på vanskelige tomter. Vei 3 er raskest. Alle tre ender i samme produksjonssystem, som er beskrevet under arkitekttegnet enebolig.
Hvem som kan sende søknaden
Her slutter kjøkkenbordet. For søknadspliktige boligtiltak kreves ansvarlige foretak med ansvarsrett etter byggesaksforskriften (SAK10) kapittel 12: ansvarlig søker, ansvarlig prosjekterende og ansvarlig utførende. Du kan eie prosjektet og tegne det, men ansvarsretten må ligge hos et foretak som erklærer den.
Mindre tiltak kan søkes uten ansvarlige foretak, og noen tiltak er unntatt søknadsplikt. Grensene står hos Direktoratet for byggkvalitet, og de er mer presise enn ryktene i nabolaget. En ny enebolig faller aldri innenfor unntaket.
Når du trenger dispensasjon
Vil du bygge noe planen ikke tillater, må du søke dispensasjon etter plan- og bygningsloven § 19-2. Kommunen kan gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt, og fordelene er klart større enn ulempene.
To ting er verdt å vite på forhånd. Dispensasjonssaker krever nabovarsel og ofte uttalelse fra regionale myndigheter, og de faller utenfor 12-ukersfristen i § 21-7. I praksis betyr det at en dispensasjon kan koste deg en byggesesong. Vurder derfor om prosjektet kan løses innenfor planen før du søker om å gå utenfor den.
Fra tegning til produksjonsgrunnlag
En tegning som er fin å se på er ikke et produksjonsgrunnlag. Før elementene kan produseres, må bæresystem, spennvidder, tekniske sjakter, vindussett og detaljer for tetting være avklart og låst.
Det er derfor vi ber om beslutninger i en bestemt rekkefølge, og det er samme rekkefølge som i byggeprosessen steg for steg. Er du i Bærum eller en annen kommune med detaljerte planbestemmelser, regn med én runde mer på høyder og utnyttelse før tegningen er søknadsklar.
Sjekkliste før du tegner hus
Hent fem opplysninger før du tegner. De tar en kveld å finne, og de avgjør om skissen din er byggbar på din tomt.
- Utnyttelsesgrad (BYA) og hvor mye av tomta som allerede er bebygget.
- Maks gesims- og mønehøyde, og hvor høyden måles fra.
- Takform og eventuelle krav til materialbruk i planbestemmelsene.
- Byggegrenser mot vei, nabo, sjø og vassdrag.
- Krav til parkering og atkomst, som ofte styrer plasseringen mer enn utsikten.
Når de fem er på bordet, er tegning et designarbeid i stedet for gjetting. Uten dem ender mange skisser som en søknad om dispensasjon etter § 19-2, med den ekstra saksbehandlingstiden det gir.
Ta også stilling til om huset skal ha ett eller to plan tidlig. Det endrer fotavtrykk, utnyttelsesgrad og fundamentering, og det er vanskeligere å snu senere enn folk tror. Bygger du i Oslo, er utnyttelsesgraden oftest den første grensen du treffer.
Fra arkitekttegning til produksjonsgrunnlag: hva vi faktisk trenger
En tegning som er god nok for byggesaken er ikke automatisk god nok for produksjon. Overgangen mellom de to er der de fleste prosjektene bruker tid de ikke hadde planlagt.
For å prise leveransen trenger vi to ting: arkitekttegningene og de statiske beregningene. Mangler beregningene, kan vi ikke dimensjonere bindingsverket, og da kan vi heller ikke sette en pris som holder. Elektro-, ventilasjons-, rør- og varmeplaner er prosjekteringsunderlag og kan komme senere, men de kommer, og de påvirker hvor det kan kappes spor og hvor det må forsterkes.
Deretter blir tegningen oversatt til elementer. Hver yttervegg, innervegg, etasjeskiller og takflate blir en produksjonsenhet med egne krav til isolasjonstykkelse og U-verdi. Bindingsverket dimensjoneres etter NS-EN 1995-1-1, med snø- og vindlast hentet for den konkrete adressen og ikke for et landsgjennomsnitt. Er huset en tomannsbolig eller et rekkehus, kommer brannskillevegger mellom boenhetene inn som egne konstruksjoner.
Så kommer detaljene som ikke står på en arkitekttegning, men som produksjonen må ha svar på: kledningsprofil og farge som RAL-kode, hjørnebord, vindskier, beslagfarger, taktekking, synlige limtrekonstruksjoner, og hvilke overflater som leveres innvendig. Vinduer og dører monteres i elementene på fabrikk, og leverer du dem selv, skal de være på fabrikken fire uker før utsendelse.
Har du egen arkitekt, jobber vi direkte mot ham. Vi kontrollerer tegningssettet for elementproduksjon og melder tilbake det som må avklares, før noe settes i produksjon. Rekkefølgen er alltid den samme: reguleringsplan, tegning, statikk, produksjonsgrunnlag — og hvert steg låser det neste.
Oversikt
| Vei | Hvem tegner | Hva du må avklare selv | Passer når |
|---|---|---|---|
| Du tegner skissen | Du, vi prosjekterer | Planbestemmelser, høyder, utnyttelsesgrad | Tomta er enkel og du har en klar idé |
| Arkitekt først | Arkitekt, vi detaljprosjekterer | Ramme for forprosjektet | Bratt, trang eller regulert vanskelig tomt |
| Vår planløsning endres | Oss | Hvilke endringer som er viktigst | Du vil raskt til søknad |
Spørsmål
Du kan tegne det, og mange kunder kommer med egen skisse som vi tar videre til produksjonsgrunnlag. Søknaden er en annen sak: søknadspliktige boligtiltak krever ansvarlige foretak med ansvarsrett etter SAK10 kapittel 12.